Указ №521: иностранцам запретили владеть землёй в «Сириусе» — что делать нынешним и будущим собственникам

27 июля 2026 года Президент подписал Указ № 521, который включил федеральную территорию «Сириус» в перечень приграничных территорий, где иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не вправе обладать земельными участками на праве собственности. Указ вступил в силу в день подписания. Если Вы — иностранный гражданин или представляете иностранную компанию, уже владеющую землёй в Сириусе, или только рассматриваете покупку участка там, у Вас, скорее всего, есть вопросы: касается ли это лично Вас, что конкретно нужно сделать и в какие сроки. Разбираем указ по существу, без общих фраз.

Указ № 521 не вводит новый правовой институт — он вносит точечное изменение в уже действующий с 2011 года перечень приграничных территорий (утверждён Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26), где иностранцам запрещено владеть землёй на праве собственности. Город Сочи в этом перечне присутствует с более раннего времени. Новое здесь — то, что федеральная территория «Сириус», как самостоятельная административная единица со своим правовым статусом, до 27 июля отдельно в перечне не значилась и формально могла считаться вне прямого действия запрета. Указ № 521 закрыл эту неопределённость, прямо дополнив перечень пунктом «Федеральная территория Сириус». После этой правки общий перечень охватывает более 420 муниципальных и приравненных к ним образований в 50 субъектах Российской Федерации.

Ограничение действует в отношении трёх категорий: иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Важное уточнение, которое часто упускают в пересказах: запрет распространяется только на право собственности на земельный участок. Право аренды земли в Сириусе для тех же лиц указ не отменяет и не ограничивает — использовать землю по договору аренды иностранный гражданин или иностранная компания по-прежнему могут.

Здесь применяется общий механизм ст. 238 ГК РФ — норма о судьбе имущества, которое по закону не может принадлежать данному лицу. У собственника есть один год с момента вступления ограничения в силу, чтобы добровольно произвести отчуждение участка: продать его, оформить дарение или переоформить владение в аренду того же участка.

Если в течение этого срока участок не отчуждён добровольно, орган власти вправе обратиться в суд с требованием о принудительной продаже — участок продаётся с публичных торгов, а вырученная сумма, за вычетом расходов на процедуру, передаётся бывшему собственнику. Это тот же механизм, который годами применяется к другим приграничным территориям из перечня 2011 года, — практика по нему уже сложилась, и у судов есть устойчивая позиция по типовым спорным вопросам.

Отдельный практический вопрос — что происходит с постройками на участке, если они тоже принадлежат иностранному собственнику. Указ прямо регулирует судьбу земли, а не зданий на ней, и то, как соотносятся эти два права в конкретной ситуации, нужно разбирать индивидуально: единого шаблонного ответа здесь нет.

Оформить участок в Сириусе в собственность как иностранный гражданин, лицо без гражданства или иностранная компания с 27 июля 2026 года нельзя — сделка, направленная на это, не пройдёт регистрацию. Рабочая альтернатива — долгосрочная аренда: она не подпадает под ограничение и остаётся доступным инструментом для реализации проекта на территории Сириуса.

Официально заявленная цель изменения перечня — защита национальных интересов и обеспечение безопасности приграничных территорий; по такому же основанию в перечень в разное время добавлялись другие муниципальные образования. Сириус — территория с особым федеральным статусом, значительным объёмом инвестиций и активной застройкой, что делает вопрос земельной собственности здесь более заметным и чувствительным, чем для многих других пунктов перечня.

Проверяем правовой статус конкретного участка и структуру собственности — нужно ли действовать в связи с указом именно в Вашем случае.

Структурируем и сопровождаем сделку по отчуждению участка или переоформлению права собственности в аренду в пределах годичного срока.

Оцениваем судьбу построек на участке отдельно от судьбы земли — с учётом конкретной структуры владения.

Представляем интересы во взаимодействии с органами власти и, при необходимости, в суде.